Türkiye ekonomisi için inşaat sektörü her zaman
önemliydi. Ancak 2001 krizinden sonra inşaat ile finans sektörü arasındaki bağların
kuvvetlenmesi, 2001 sonrası ile öncesi arasında niteliksel bir farkın oluşmasına
neden oldu. Daha önceki yazılarda, inşat-finans bütünleşmesinin dinamiklerine
ve 2000’li yıllardaki temel doğrultunun kent mekanının finansallaştırılması olduğuna
işaret etmiştim (ilgilenenlere şu yazılara bakılabilir: link1, link2).
Bu yazıda, geçtiğimiz hafta yapılan düzenleme ile
uygulamaya geçen Gayrimenkul Sertifikası Sistemi’ne (GSS) odaklanacağım (GSS
ile ilgili üç düzenleme var: ilki, ikincisi
ve üçüncüsü).
GSS, bir taşla altı kuş vurmayı amaçlıyor! Bu amaçların her biri, inşaat-finans
bütünleşmesini kuvvetlendirecek yönde. Konuya ilgili yaptığı açıklamasında, TOKİ
Başkanı Mehmet Ergün Turan da bunu teyit ediyor: “gayrimenkul sertifikası ihracı sadece gayrimenkul sektörü değil finansal
piyasalar için de önemli”.
1. İnşaat
Firmalarının Finansmanı
Ekonomik ve siyasal istikrarsızlık ortamında, kurdaki
oynaklıkların arttığı ve 2017 Ocak ayından itibaren örtülü faiz artışlarının
yapıldığı bir dönemde büyük inşaat firmalarının finansman sorunları yaşadıkları
biliniyor. Dahası, inşaat-finans bütünleşmesi tamamıyla konut fiyatlarının
artışının sürmesi üzerine kurulu. Fiyat artışı sürmesine rağmen artış hızındaki
duraklama, bu alandaki sorunları daha da ciddileştiriyor. Böylesine sıkışık bir
ortamda uygulamaya geçen GSS’nin ilk ve öncelikli hedefi, finansman anlamında
tıkanan inşaat sektörü için yeni kaynakların sağlanması.
Bu yeni kaynağın kökeni ne yurt dışından borçlanma, ne de
banka kredisi olacak. Yeni kaynağın, konut satın almaya dahi gücü yetmeyen
kesimlerden toplanacak paralar olması hedefleniyor. Geçtiğimiz yıllarda yaşanan
mağduriyetler nedeniyle “projeden satış” işlemleri sınırlanmıştı ve bina tamamlama sigortası zorunlu hale getirilmişti. Ancak GSS ile hem proje
tamamlanmadan satış mümkün hale geliyor, hatta teşvik ediliyor. Hem de inşaat
firmaları (henüz mevcut olmayan) için konutun tümünün değil, konuta dayalı
hisselerin satılması suretiyle gelir elde etme olanağı oluşturuyor.
Başbakan Yardımcısı Nurettin Canikli konuyu şöyle açıklıyor:
“Ev veya işyeri projelerinin tamamının gayrimenkul sertifikası ile finansmanı
mümkün kılındı. Aynı zamanda, bu projelerin gayrimenkul sertifikasının yanı
sıra başka finansman kaynakları ile de finanse edilmek istenmesi durumunda
gayrimenkul sertifikası yatırımcılarının haklarına zarar vermeden projenin
sadece sertifika ihracına konu edilmeyen bölümleri üzerinde kısmi teminat
verilmesine imkân sağlandı. Bu suretle projenin finansman kaynakları
çeşitlendirildi”.
2. Yoksulların
Sisteme Entegrasyonu
Hürriyet’ten Levent Sefer, TOKİ başkanı Mehmet Ergün Turan ile yaptığı görüşme sonrasında GSS’nin
somutta nasıl çalışacağını şöyle özetlemiş: “Başakşehir Park Mavera 3
projesinin yüzde 30’a yakın bölümü bir anlamda halka arz ediliyor. Bu yüzde
30’luk bölümde 218 daire var. İşte bu daireler pay pay satışa çıkıyor. Payın
ilk çıkış yani halka arz fiyatı 42,5 lira. Siz aldıktan sonra bu pay fiyatı
düşebilir ya da artabilir. Artarsa para kazanırsınız. Düşerse kaybedersiniz”.
Sertifikaların 42.5 lira olması, normalde konut almaya
parası yetmeyen kesimlerin, yani dar gelirlilerin ve yoksulların da
inşaat-finans bütünleşmesine dahil edilmesi amacının somut bir göstergesi. Ev
sahibi olma, o olmuyorsa konut fiyatlarındaki artıştan yararlanabilme hayali
ile alınan sertifikalar ise, getiri garantili yatırım araçları değil.
Benzerleri ABD’de sıkça bulunan türev ürünler. Her türev ürün gibi dayandığı
bir temel değer var. Ancak bundan bağımsız olarak alım satım işlemi yapılacağı
için, temel değerden ilgisiz bir şekilde fiyat hareketlerinin oluşması mümkün.
Finans tarihi, bu tip ürünlerin fiyat artışı ve artan fiyatların çöküşü ile
dolu. Dolayısıyla sertifika satın alan kişi, ürünün borsa fiyatındaki dalgalanmaların
yaratacağı riskleri de üstlenmiş oluyor. Parası artabilir, azalabilir de!
3. Fiyat
Artışını Destekleyecek Talebin Süreklileştirilmesi
Normal şartlarda ev sahibi olması mümkün olmayan
kesinlerin GSS yoluyla sertifika sahibi olması, bir yanıyla neoliberal
popülizmin fiiliyatta nasıl işlediği ile ilgili güzel bir örnek. Yoksulların ev
sahibi olma rüyasının gerçeğe dönüştürülmesi vaadi, siyasetçiler tarafından her
zaman seçmenden oy almak için kullanıldı. ABD’deki “Amerikan rüyası” orta
gelirli bir çalışanın da bir ev ve bir araba sahibi olabilmesine dayanır.
1990’larda Tansu Çiller’in “iki anahtar” vaadi bunun bir kopyasıydı. Oysa
günümüzde yoksulların ev sahibi olamayacağı herkes tarafından biliniyor. Ama
yine de umut fakirin ekmeği! Yoksul vatandaşa (mealen) şöyle deniyor: “Ev
sahibi olmasan da konut sertifikası sahibi olabilirsin. Konut sahibi olmasan da,
konut fiyatlarındaki artıştan yararlanabilirsin”. Eğer GSS
yaygınlaştırılabilirse, bu konut yapımı için gerekli talebin
süreklileştirilmesine, talep artışı ise fiyat artışının sürmesine neden
olabilir.
4. Kentin
Finansallaştırılması
Finansallaşmanın tipik mekanizmalarından olan menkul kıymetleştirme, GSS’nin temelini oluşturuyor. Finansallaştırılan kent
mekanında ise konutların kullanım değerinden çok değişim değerini öne çıkıyor.
Yani konut sertifikasına sahip olan bir kişinin nihai amacı ev sahibi olmak
olmayabilir. Konutlar ve bunlara dayanarak üretilen sertifikalar sadece bir
yatırım aracı olarak değerlendirilebilir. Kent mekanının metalaşması ve bu
süreçte giderek değişim değerinin öne çıkması, hem yoksulları inşaat-finans
sistemi ile bütünleştiriyor hem de finans sisteminin gündelik hayata nüfuzunu
artırıyor. Buna ek olarak GSS ile finans sistemi için, aracılık faaliyetinden
gelir sağlayacak yeni bir finansal ürün çıkarılmış oluyor.
5. Hazine
Borç Çevriminin Kolaylaştırılması
7 Mart 2017’de Resmi Gazete’de yayımlanan Tebliğ’in
7. maddesinin 4. fıkrasına göre, ihraç gelirlerinin tamamı, tek seferde inşaat
firmasına aktarılmayacak. İnşaat başlamadan önce yüzde 10’u, inşaat başladıktan
sonra hazırlanacak ilerleme raporlarına göre ihraç gelirinin yüzde 80’i ve
proje tamamlanınca da kalan yüzde 10’u inşaat firmasına aktarılacak. Ancak bu
sürede para bir yerde değerlendirilecek. Nerede? İlgili Tebliğ’in 7. maddesinin
1. fıkrasına göre Hazine kağıtlarında ve devlet tahvillerinde. Böylelikle GSS
sayesinde biriken fonlar ile Hazine borcunun çevrilmesi kolaylaştırılmış
olacak.
6. Helal
Finans
2 trilyon doları bulan ve giderek büyüyen İslami finans
sektöründe en büyük merkez halen Londra.
GSS’nin yaygınlaşması ile Türkiye’nin de İslami finans pastasından pay alması
amaçlanıyor. GSS’nin bu boyutu Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı Vahdettin Ertaş tarafından dile getirildi: “Faizsiz finans sistemine de uygun olarak
tasarlanmış olan gayrimenkul sertifikalarının yaygınlaşması, hedefi
uluslararası bir finans merkezi olmak olan ülkemizin bu amacına da katkı
sağlayacaktır”. Gerçekten de GSS’deki getiri oranı, vadeli mevduat faizinden
yüksek olabilirse bu mümkün olabilir. Ancak bu sistemde bir gelir garantisi
yok, yani yatırımcı tamamen piyasa güçlerinin insafına bırakılmış durumda!
Körfez’den Balkanlara!
GSS, Türkiye’de inşaat-finans bütünleşmesinin daha da
derinleşmesi için atılmış önemli bir adım. Temel hedefi inşaat sektörü için
finansman olanaklarının çeşitlendirilmesi olmasına rağmen, yukarıda sıraladığım
diğer maddeler de GSS’nin hedefleri arasında. Geçtiğimiz günlerde, Borsa
İstanbul Yönetim Kurulu Başkanı Himmet Karadağ, şöyle bir açıklama yaptı: “Türkiye'deki tüm tarım arazilerinin toplulaştırılmış şekilde borsada
alalım satalım... Tapuda en likit olmayanı likit hale getireceğiz. Körfez'den
Balkanlar'a kadar tüm menkul kıymetlerin (borsada) satışı olmasını
istiyoruz".
Gördüğünüz gibi hedefler büyük. Geç kapitalistleşmiş
ülkelerin finansallaşması da geç ama hızlı oluyor. 2000’ler boyunca neoliberal
popülist uygulamalar finansallaşmanın derinleştirilmesine dayanıyordu. GSS’nin
getirilmesinden anlaşılan, finansal derinleşme dolu dizgin sürecek.
[1] Bu yazı, 13.03.2017
tarihinde Gazete Duvar’da yer aldı. Erişim: http://www.gazeteduvar.com.tr/yazarlar/2017/03/13/6-maddede-gayrimenkul-sertifika-sistemi/
