2017 tarihli bir Birleşmiş Milletler raporunda, barınma hakkının metalaştırılmasına dayanan modellerin mahzurlarına dikkat çekilmişti. Barınma hakkının metalaştırılması, konutun ve kent mekanının bir yatırım aracına dönüştürülmesini ifade ediyor. Metalaşma sürecinde, konutun barınma gibi ihtiyaç karşılama işlevi, yani kullanım değeri yerine; bir kazanç kapısı ve yatırım aracı olma işlevi, yani değişim değeri öne çıkıyor.
Raporda konut hakkının metalaştırılması ile insan haklarının ayrılmaz bir parçası olan güvenli ve insan onuruna yakışır konutlarda yaşama hakkı ortadan kaldırıldığına değiniliyor. O dönemde, konunun Türkiye boyutunu değerlendiren bir yazıda şu noktalara işaret etmiştim:
‘Piyasa temelli modellerin güvenli, erişilebilir ve yaşanabilir konut gereksinimi karşılamakta başarısız kaldığı çok açık. Elbette bu, konutların içinde bulunduğu kent mekânının da piyasa temelli modellere göre düzenlenmesi sonucunda giderek bir yatırım aracına dönüşmesinin bir sonucu. Bir yatırım aracına dönüşen kentte yaşayanların hayat kalitesi ise ikincil önemde. Bunu İstanbul’da yaşayanlar ya da İstanbul’un kuşbakışı resmini gören herhangi biri rahatlıkla anlayacaktır.’
Bir yıl sonra 2018’e geldiğimizde, geçtiğimiz yıl sarsıntıları hissedilen konut sektöründeki çöküşün yaşanmaya başladığını görüyoruz. Önceki gün açıklanan ‘konutta stokları eritme paketi’, barınma ihtiyacının piyasa temelli olarak karşılandığı modelin iflas ettiğini ilan etti. Konunun farklı boyutlarına aşağıda değineceğim. Ancak detaya girmeden şunu vurgulamak istiyorum: Yaklaşan yerel seçimler öncesinde, batmış bir piyasa temelli konut edindirme modeline karşı alternatiflerin tartışılması, çok daha önemli hale geliyor.
Müteahhit Düzeni Battı
Planın içeriğe geçmeden önce şunu vurgulamak istiyorum. 2018 krizi ile birlikte, büyük çoğunluğu kent suçu işlemiş müteahhitler ve inşaat firmaları, bu suçlar işlenirken -en iyi ihtimalle- onlara göz yuman siyaset sınıfı ve dağa taşa yapılan binalar için finansman sağlayan bankacılık sistemi, hepsi birden batmış oldu. Faizler düşük, konut fiyatları yükselmeye devam ederken kurulan bu saadet zinciri sonucunda, kentler betondan hapishanelere dönüştü.
Sonuçta, satılamayan ve mevcut fiyattan asla satılamayacak olan konutlar, bu kent suçlusu inşaat şirketlerinin elinde kaldı. Şimdi utanmazca (moral hazard bağlamında) milletin karşısına çıkıp batık yatırımlarının kurtarılmasını istiyorlar. Yani işlemediği batmasıyla ispatlanan bu modelin bileşenleri, şimdi oluşan bu zararı kamuya yıkıp, kendi gemilerini yüzdürmeye çalışıyor. Tıpkı ABD'de 2008 krizinde, bizzat krizin faillerinin hem de hiçbir ciddi cezaya muhatap olmadan, 'batmak için çok büyük (too big to fail) oldukları gerekçesiyle kurtarılmaları gibi, bizdeki inşaat sektörü de -hele ki yerel seçimler öncesinde- kurtarılacak.
Kurtarma Planının İçeriği
Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından hazırlandığı anlaşılan planına ‘öncelikle gelir dengesi bozulmuş, bankalar ile sıkıntıya girmiş, bankalar nezdinde takipte olan ve ya konkordato ilan etmiş firmalar ile bana kredi borçlarını azaltmak ya da kapatmak isteyen firmaların’ katılabileceği belirtiliyor.
Planın işleyişi ise basitçe şöyle: Emlak Konut, sermayelendirilmek ve Hazine garantisi sağlanmak suretiyle, inşaat firmalarının ellerinde kalan satılamayan konutları satın alacak. Emlak Konut tarafından ‘satın alınan bedelin yüzde 70'lik kısmı o firmaların banka borçlarının ödenmesinde kullanılacak. Yüzde 30'luk kısım ise firmalara verilerek kendi işlerinde kullanılması sağlanacak.’
Özetle hükümetin açıkladığı yeni kurtarma planı, bir taşla üç kuş vurmayı hedefliyor: İlki, batık inşaat şirketlerini kurtarmak. İkincisi, batık inşaat firmalarının bankacılık sistemini de batırmasını önlemek. Üçüncüsü, kurtarılan sermaye kesimlerinin hükümete bağlılığını artırmak.
Piyasa Temelli Modelin İflası
Türkiye’de inşaat sektörü her zaman önemli idi. Ancak 2000’li yıllar ile birlikte gelişen bağımlı finansallaşma, inşaat sektörü açsından niteliksel bir değişimin yaşanmasını beraberinde getirdi. Kent mekanının ve barınma ihtiyacının metalaştırılmasına dayanan bu piyasa temelli konut edindirme modeli fiilen çökmüş durumda. Çöken bu model ile ilgili üç hususa işaret etmek istiyorum.
İlki şu: Piyasa temelli konut edindirme modeli, halkın yararına değildir. Geçtiğimiz 10 yıl boyunca yapılan bunca yeni konuta rağmen, konut sahipliği oranı artmadı. Aksine azaldı. Aşağıdaki grafikte mavi çizgi ile gösterilen, Türkiye’deki konut sahipliği oranı. Grafiğin sağ ekseninden takip edilebileceği gibi, 2008 krizinin etkisiyle azalan konut sahipliği oranı, sonrasında gelen ekonomik canlılık ile birlikte biraz artsa da, 2013 sonrasında Türkiye ekonomisinin yapısal krize girdiği dönemde istikrarlı bir şekilde düşmeye başlıyor. İbrahim Kahveci, Eylül ayındaki bir yazısında, yeni yapılan konutları ve nüfus artışını dikkate aldığımızda, konut sahipliği oranının geçtiğimiz yıl yüzde 65,4 olması gerektiğini tahmin ederken, gerçekleşen sonuç 59.1 oldu.
Grafikte görülen kırmızı çizgi ise, TÜİK’in Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması verilerine göre, konut alımı ve konut masrafları dışında taksit ödemeleri ve borçları olduğunu söyleyenlerin, yani borçlu olanların oranını gösteriyor. İlginç olan nokta, toplumun daha da borçlanmasına rağmen konut sahipliği oranının düşmesi. Kısacası, piyasa temelli konut edindirme modeli, basitçe işlemiyor.
İkincisi, bu model, halkın yararına olmadığı gibi, kentlerin betonarme hapishanelere dönüşmesi sonucunu doğurduğundan, zararınadır. Her ne kadar konut fiyatlarının artışından ev sahipleri yararlansa da, ortaya çıkan kentsel tahribattan herkes zarar görmektedir. Dolayısıyla karşımızda devasa bir kent suçu ve bu suçu işleyen suç ortakları vardır.
Üçüncü husus şu: Ortaya çıkan kent suçlarında müteahhitler kadar, onlara izin veren siyaset sınıfı da sorumludur. Aşağıdaki grafikte, TÜİK’in verilerine göre, 2002-2018 arasında, her yılın birinci çeyrek dönemi, yani ilk üç ayı içerisinde verilen toplam yapı ruhsatları görünüyor. Grafikte dikkat çeken, özelikle 2008 krizi sonrasında ekonomi yönetiminin aktif olarak yapılaşmayı teşvik ettiğidir. Yani şu an yaşadığımız konut sektörü krizinin oluşumunda, en az firmalar kadar, ekonomi yönetimi de sorumludur.
Alternatifler
Mustafa Sönmez’in Al-Monitor’deki yazısında belirttiği gibi, ‘Türkiye milli gelirinde inşaatın payı, gayrimenkul hizmet katma değeri ile birlikte alındığında yüzde 15,7’yi’ bulmuştur. Dolayısıyla, ciddi bir krizden bahsediyoruz. Sektörün bu denli büyük olması, kurtarma planını meşrulaştırmak için kullanılan argümanlardan biri. Hatta, piyasa temelli bu modelin özünü koruyarak kurtarılması gerektiğini savunanlar da var.
Abdurrahman Yıldırım Türkiye’de 1 milyon arz fazlası konutun olduğunu ileri sürüyor. Ancak bu, piyasa temelli modelin yarattığı çarpıklıklardan bir diğeri. Zira konuttaki arz fazlasının lüks konut diliminde olduğu biliniyor. Alt sınıflar açsından ise arz fazlası değil, eksikliği var. Mevcut yönetim, bizzat bu batan sistemin bir parçası olduğu için, ondan sağlıklı bir alternatif geliştirmesini beklemek naiflik olur.
Ancak yine de, basitçe sıralamak gerekirse, yapılması gereken, arz fazlası halinde olan konutları, ihtiyaç sahiplerine bölüştürmek, batık durumda olan firmaların kamu kaynakları kullanılarak kurtarılmasından vazgeçmek ve daha temel olarak piyasa temelli konut edindirme modelini terk etmektir.
Bunun anlamı, TOKİ’nin daha aktif rol almasını savunmak değil. Zira mevcut modelde TOKİ, barınma hakkının finansallaştırılmasını ve kentin metalaştırılmasını aktif olarak destekleyen bir kamu kurumu niteliğinde. O nedenle, mesele basitçe bir kamu-özel karşıtlığı değil. Önemli olan değişim değeri yerine kullanım değerinin hakim olduğu ve kent mekânının sadece sermayenin bir yatırım aracı olarak görüldüğü piyasa temelli konut edinme sisteminin aşılması ve yeni kamusal seçeneklerin yaratılmasıdır.
***
Bu yazı, 08.11.2018 tarihinde Gazete Duvar’da yer aldı. Erişim: https://www.gazeteduvar.com.tr/yazarlar/2018/11/08/muteahhit-duzeni-batti-alternatifler-neler/