Gayrımenkul sertifikalarının halka arzı geçtiğimiz hafta gerçekleşti ve sistem uygulamaya girdi. Bu Türkiye’de inşaat-finans bütünleşmesinin yeni bir aşaması olarak görülebilir. Ancak mesele, sistemin tanırım videolarında görüldüğü gibi tozpembe değil. Yaşanan, konut hakkının finansallaştırılması ve piyasa temelli konut edindirme modelinin krizidir.
Konutun Metalaşması
2017’nin Ocak ayında yayımlanan ve inşaat-finans bütünleşmesini ve sonuçlarını konu edinen bir Birleşmiş Milletler raporunda konut hakkının finansallaştırılması, finansal piyasaların ve firmaların konut sektöründeki genişleyen rolü ve daha önce eşine rastlanmayan hâkimiyeti olarak tanımlanıyor (s.3). Raporda, konut hakkının finansallaştırılması, kent mekânının ve konutun bir yatırım aracına dönüşmesiyle ilişkilendiriliyor. Konutun ihtiyaç giderme özelliğine göre yani kullanım değerine göre, bir kazanç kapısı ve yatırım aracı olmasının yani değişim değerinin öne çıkması, bu sürecin en temel özelliklerinden. Bu, tam da K. Marks’ın tanımladığı şekliyle, konutun metalaşmasıdır.
Raporda altı çizilen temel konu konut hakkının finansallaşmasıyla, barınma amacıyla ev sahibi olma ile konutun sadece gelir getiren bir yatırım aracı olarak görülmesi arasındaki çelişkinin konut sorunun sosyal yönünü erozyona uğratmasıdır. Yani konut hakkının finansallaştırılması ile insan haklarının ayrılmaz bir parçası olan güvenli ve insan onuruna yakışır konutlarda yaşama hakkı ortadan kaldırıyor. Konut hakkı, finans piyasalarında oluşturulan yeni türev ürünlerin bir uygulama alanı haline dönüşüyor. Geçen hafta Türkiye’de halka arzı yapılan gayrımenkul sertifikası, bu tip türev ürünlere verilebilecek bir örnek.
Gayrımenkul Sertifikası Sistemi
Gayrımenkul Sertifikası Sistemi’ne (GSS) geçtiğimiz haftalarda değinmiştim. (Dileyenler Açık Radyo’da GSS’yi konuştuğumuz Kentin Tozu programını da şuradan dinleyebilir). Meselenin özü, konut sektöründe yaşanan mevcut sıkışmanın aşılması ve yeni finansal tekniklerin bu amaçla seferber edilmesidir. Sıkışıklığın kökeninde, genellikle yatırım aracı olarak üretilen lüks konutlar ile halkın gelir seviyesi arasındaki uçurumun giderek açılması sonucunda bu konutların satılamaması yatıyor. Yani konutun (metanın) değişim değeri ile kullanım değeri arasındaki çelişki.
Geçtiğimiz hafta sertifikaların halka arzı öncesinde, Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği sistemi tanıtmak için “Gayrımenkul Sertifikaları” başlıklı bir panel düzenledi. Panelde konuşan Borsa İstanbul Yönetim Kurulu Başkanı Himmet Karadağ, yeni sertifikalar ile Anadolu’nun en ücra köşesine bile ulaşabileceklerini, finansal okuryazarlık seviyesi çok düşük kesimlerin dahi sertifika alabileceğini söyleyerek aslında meselenin özünü anlatmış oldu.
Yani, normal şartlarda konut sahibi olamayacak kesimlerin kaynakları mobilize edilerek, hem inşaat firmaların finansmanı sağlanacak, hem de bu konutların bir yatırım aracı olarak üretimine devam edilebilecek. Böylece, normalde fiyatların yüksekliği nedeniyle konut sektörünün kapsayamadığı kesimlerin birikimleri de büyük inşaat firmalarının emrine verilmiş olacak.
Piyasa Temelli Modellerin Krizi
Piyasa temelli modellerin güvenli, erişilebilir ve yaşanabilir konut gereksinimi karşılamakta başarısız kaldığı çok açık. Elbette bu, konutların içinde bulunduğu kent mekânının da piyasa temelli modellere göre düzenlenmesi sonucunda giderek bir yatırım aracına dönüşmesinin bir sonucu. Bir yatırım aracına dönüşen kentte yaşayanların hayat kalitesi ise ikincil önemde. Bunu İstanbul’da yaşayanlar ya da İstanbul’un kuşbakışı resmini gören herhangi biri rahatlıkla anlayacaktır.
Piyasa temelli modellerin alternatifi nedir diye düşününce akla ilk gelen kamunun daha aktif müdahalesi oluyor. Ancak maalesef bu çoğu zaman piyasaya bir alternatif değil. Yine Türkiye’den düşündüğümüzde, Türkiye’nin en büyük konut geliştiricisi ve müteahhidi olan TOKİ bir kamu kuruluşu. Ancak TOKİ’nin kamu kuruluşu olması, konut hakkının finansallaştırılmasına ve kentin metalaştırılmasına aktif olarak katılımını engellemiyor. Hatta yapılan kamulaştırmalar dahi kentin finansallaştırılması amaçlı olabiliyor. O nedenle, mesele basitçe bir kamu-özel karşıtlığı değil. Önemli olan değişim değeri yerine kullanım değerinin hakim olduğu ve kent mekânının sadece sermayenin bir yatırım aracı olarak görüldüğü piyasa temelli konut edinme sisteminin aşılması ve yeni kamusal seçeneklerin yaratılmasıdır.
Mesele oldukça karmaşık. Örneğin finansal serbestlik hakim ekonomi politikası çerçevesi olmayı sürdürdükçe, kent mekanının finansallaşması ve yaşanabilir olmaktan çıkması sürecektir. Zira küresel sermayenin yatırım yaptığı büyük şehirlerde emlak fiyatları hızla artmaya başlıyor. Artan emlak fiyatlarından arazi ve konut sahipleri yararlanırken, sabit gelirliler ve yoksullar şehir merkezlerinde barınamaz hale geliyor.
Şimdi GSS ile yabancı kurumsal ve bireysel yatırımcı da bu sisteme dahil olabilecek. Hem de burada fiili bir yatırım yapmasına, yani ev sahibi olmasına gerek olmadan, borsa işlemleri ile. Bu, konut fiyatlarındaki artışı destekleyici ve sabit gelirlilerin kent merkezlerinden dışlanmasına yol açacak mekanizmaları tetikleyici bir işlev görebilir. Yeni sistemle bize sunulan teselli ise şu: Olsun, hemen üzülmeyin. 42.5 liraya alacağınız bir sertifika, bu alana yatırım yapan sermaye kadar olmasa da, konut fiyatlarındaki artıştan sizin de faydalanmanızı sağlayabilir!
[1] Bu yazı,
03.04.2017 tarihinde Gazete Duvar’da yer aldı. Erişim: http://www.gazeteduvar.com.tr/yazarlar/2017/04/03/barinma-hakkinin-finansallastirilmasi/